O arrendamento rural é uma prática muito comum no campo: o proprietário cede o uso da terra a outra pessoa, que nela desenvolve a atividade agrícola ou pecuária mediante o pagamento de um valor. Apesar de frequente, esse contrato tem regras próprias, que nem sempre são conhecidas por arrendadores e arrendatários.
As principais normas estão no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), especialmente nos artigos 92 a 95, e no Decreto nº 59.566/1966, que o regulamenta.
Arrendamento ou parceria?
Antes de tudo, é importante diferenciar os dois principais contratos agrários:
- Arrendamento rural: o proprietário cede o uso da terra mediante pagamento de um preço certo, como um aluguel. O risco da atividade fica com o arrendatário.
- Parceria rural: proprietário e parceiro dividem os resultados da produção, em percentuais definidos, e também compartilham os riscos.
A escolha entre um e outro muda as regras sobre preço, riscos e tributação. Um contrato chamado de arrendamento, mas que funciona como parceria, pode gerar discussões futuras.
Contrato escrito ou verbal
A lei admite contratos agrários verbais. Mesmo assim, o contrato escrito é altamente recomendável, porque deixa claros a área, o prazo, o preço, a forma de pagamento e as responsabilidades de cada parte. Ele também facilita a comprovação da atividade rural em pedidos previdenciários e de crédito.
Prazos mínimos
O regulamento do Estatuto da Terra estabelece prazos mínimos para o arrendamento, de acordo com a atividade:
- 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte;
- 5 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte;
- 7 anos para atividades de exploração florestal.
Mesmo quando o contrato prevê prazo menor, ou não prevê prazo algum, essas regras podem ser aplicadas, porque as normas de proteção dos contratos agrários são de ordem pública.
Preço do arrendamento
O Estatuto da Terra estabelece limites para a remuneração do arrendamento, calculados em regra sobre o valor cadastral do imóvel. Além disso, o regulamento proíbe que o preço seja ajustado em quantidade fixa de frutos ou produtos, como sacas de soja, ou em seu equivalente em dinheiro.
Na prática, porém, a fixação em produto é muito comum, e o tema recebe tratamento variado nos tribunais. Por isso, a redação da cláusula de preço merece atenção especial, para reduzir riscos de questionamento.
Direito de preferência do arrendatário
Se o proprietário decidir vender o imóvel arrendado, o arrendatário tem preferência para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros, e deve ser notificado da proposta. Se for preterido, a lei permite que ele deposite o preço e haja para si o imóvel, dentro do prazo de seis meses contados do registro da venda.
Renovação e retomada
Ao final do contrato, o arrendatário também tem preferência na renovação. Se o proprietário não pretende renovar, seja para explorar a terra diretamente, seja por ter recebido proposta de terceiros, deve notificar o arrendatário com pelo menos seis meses de antecedência do término do contrato. Sem essa notificação, o contrato pode ser considerado renovado automaticamente.
Benfeitorias
O Estatuto da Terra garante ao arrendatário o direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis, como cercas, açudes e melhorias no solo, e de reter o imóvel até receber essa indenização. As benfeitorias voluptuárias, de mero conforto, só são indenizadas se autorizadas pelo proprietário.
Cláusulas que não podem faltar
Um bom contrato de arrendamento rural deve conter, pelo menos:
- identificação completa das partes e do imóvel, com matrícula e área;
- atividade a ser desenvolvida;
- prazo, data de início e regras de renovação;
- preço, forma e datas de pagamento;
- responsabilidades sobre conservação do solo, cercas, estradas e áreas de preservação;
- regras sobre benfeitorias;
- hipóteses de rescisão e penalidades.
Cuidados ambientais
O uso da terra deve respeitar as áreas de preservação permanente e de reserva legal. Problemas ambientais podem gerar multas e restrições ao imóvel. Por isso, é recomendável que o contrato preveja expressamente a responsabilidade de cada parte e que o imóvel esteja regular no Cadastro Ambiental Rural (CAR).
Em resumo
- O arrendamento rural segue regras próprias do Estatuto da Terra e do Decreto nº 59.566/1966.
- Há prazos mínimos conforme a atividade e limites para o preço.
- O arrendatário tem preferência na compra do imóvel e na renovação do contrato.
- Um contrato escrito e bem redigido evita conflitos e protege as duas partes.
Perguntas frequentes
O arrendatário pode subarrendar a terra?
O subarrendamento, a cessão ou o empréstimo da área dependem de consentimento expresso do arrendador. Sem essa autorização, a prática pode justificar o fim do contrato.
O que acontece se o imóvel arrendado for vendido?
A venda não interrompe o contrato: o arrendamento continua valendo perante o novo proprietário, que assume os direitos e as obrigações do antigo arrendador. Além disso, como visto, o arrendatário tem direito de preferência na compra.
O contrato pode ser encerrado antes do prazo?
Sim, nas hipóteses previstas na lei e no contrato, como o descumprimento de obrigações, o atraso no pagamento ou o mau uso da terra. Fora dessas situações, o encerramento antecipado pode gerar o dever de indenizar.
O contrato precisa ser registrado em cartório?
O registro não é obrigatório para a validade do contrato entre as partes, mas pode ser útil para dar publicidade e segurança, especialmente em contratos de prazo longo. Em alguns casos, as instituições financeiras também pedem o contrato registrado para conceder crédito rural ao arrendatário.
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