É muito comum, especialmente no interior, encontrar imóveis que continuam no nome de outra pessoa, que foram comprados apenas com contrato particular ou que têm construções que nunca foram averbadas. Essas situações podem parecer inofensivas no dia a dia, mas geram problemas sérios na hora de vender, financiar, fazer um inventário ou até de provar a propriedade.
Por que a regularização é importante
No Brasil, de acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade de um imóvel só é transferida com o registro do título no cartório de registro de imóveis. Enquanto isso não acontece, quem consta na matrícula continua sendo, perante a lei, o proprietário.
Um imóvel irregular:
- não pode ser oferecido como garantia em financiamentos;
- tem valor de venda reduzido e afasta compradores;
- complica o inventário e a partilha entre herdeiros;
- fica mais exposto a disputas e a penhoras por dívidas de quem ainda consta no registro.
Situações mais comuns de irregularidade
Compra feita apenas com contrato particular
O conhecido contrato de gaveta comprova o negócio entre as partes, mas não transfere a propriedade. Para regularizar, em regra, é necessário lavrar a escritura pública e registrá-la. O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios envolvendo imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.
Vendedor que não pode ou não quer assinar a escritura
Quando o vendedor faleceu, não é localizado ou se recusa a assinar a escritura, mesmo com o preço integralmente pago, uma alternativa é a adjudicação compulsória. Ela pode ser pedida na Justiça ou, desde a Lei nº 14.382/2022, também diretamente no cartório de registro de imóveis, cumpridos os requisitos legais.
Posse antiga sem nenhum título
Quando não há documento que comprove a compra, mas a posse é antiga, contínua e exercida como dono, a usucapião pode ser o caminho, judicial ou extrajudicial, conforme o caso.
Imóvel herdado sem inventário
Se o proprietário que consta na matrícula faleceu, a transferência para os herdeiros depende do inventário, que pode ser judicial ou feito em cartório, quando há consenso e os requisitos são atendidos.
Construção não averbada
A casa existe, mas a matrícula mostra apenas o terreno. Nesse caso, é preciso obter os documentos municipais da obra, como o habite-se, regularizar a obra perante a Receita Federal quando exigido e fazer a averbação da construção no registro de imóveis.
Loteamentos e núcleos informais
Em áreas urbanas ocupadas de forma irregular, a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), prevista na Lei nº 13.465/2017, permite que o município conduza a regularização de núcleos inteiros, com a titulação dos ocupantes.
Por onde começar
O primeiro passo é sempre o diagnóstico. Ele envolve:
- obter a certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- reunir contratos, recibos, escrituras e documentos pessoais dos envolvidos;
- verificar a situação do imóvel na prefeitura, como cadastro, IPTU e aprovação de obras;
- identificar quem são os proprietários registrados e se há inventário a ser feito;
- checar a existência de penhoras, hipotecas ou outras restrições.
Com essas informações, é possível escolher o procedimento mais adequado, estimar custos e prazos e evitar etapas desnecessárias.
Custos envolvidos
A regularização pode envolver emolumentos de cartório, imposto de transmissão (ITBI ou ITCMD, conforme o caso), taxas municipais, honorários de profissionais técnicos, como engenheiros e agrimensores, e honorários advocatícios. Em programas de regularização fundiária de interesse social, a lei prevê isenções para determinados atos.
Regularizar é investir no patrimônio
Mais do que uma formalidade, a regularização protege a família, facilita negócios futuros e valoriza o imóvel. Quanto antes ela for feita, menores tendem a ser as complicações, especialmente quando envolvem pessoas idosas ou já falecidas.
Em resumo
- A propriedade só se transfere com o registro no cartório de registro de imóveis.
- Escritura, adjudicação compulsória, usucapião, inventário e Reurb são caminhos possíveis, conforme o caso.
- O diagnóstico da matrícula e dos documentos define a melhor estratégia.
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva uma regularização?
Depende do procedimento escolhido, da complexidade da documentação e dos prazos do cartório e da prefeitura. Uma escritura com registro pode ser concluída em poucas semanas, enquanto procedimentos como usucapião ou inventário costumam levar mais tempo. Após o diagnóstico, é possível estimar prazos realistas.
Posso vender um imóvel que ainda não está regularizado?
É possível negociar direitos sobre o imóvel, mas o comprador não terá a propriedade registrada e ficará exposto aos mesmos riscos. Por isso, imóveis irregulares costumam ser vendidos por valores menores e com mais dificuldade. Regularizar antes da venda tende a ser mais vantajoso.
A prefeitura pode exigir a regularização da construção?
Sim. Construções sem aprovação podem gerar multas e exigências do município. Além disso, a falta de averbação impede que a construção conste na matrícula, o que interfere em financiamentos e na avaliação do imóvel.
E depois de quitar um financiamento?
Após a quitação, o banco fornece o termo de quitação, que deve ser levado ao cartório de registro de imóveis para o cancelamento da garantia. Sem esse passo, a matrícula continua mostrando a hipoteca ou a alienação fiduciária.
Preciso de advogado para regularizar?
Em vários procedimentos, como usucapião extrajudicial, adjudicação compulsória e inventário, a participação de advogado é obrigatória. Mesmo quando não é, a orientação jurídica ajuda a evitar exigências, retrabalho e despesas desnecessárias no cartório.
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Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
