No dia a dia, muitas pessoas usam a palavra arrendamento para falar do aluguel de casas, apartamentos, salas e pontos comerciais. Do ponto de vista jurídico, o contrato de imóveis urbanos é a locação, regida principalmente pela Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Já o arrendamento rural segue regras próprias do Estatuto da Terra.
Seja você proprietário ou inquilino, alguns cuidados antes de assinar o contrato evitam boa parte dos conflitos mais comuns.
Tipos de locação urbana
A Lei do Inquilinato trata de três modalidades principais:
- locação residencial, para moradia;
- locação para temporada, de até 90 dias, comum em cidades turísticas;
- locação não residencial, para atividades comerciais, industriais ou profissionais.
Cada modalidade tem regras próprias sobre prazos, retomada do imóvel e renovação.
Garantias locatícias
O artigo 37 da Lei do Inquilinato prevê as modalidades de garantia que podem ser exigidas do inquilino:
- caução, em dinheiro, bens móveis ou imóveis, sendo que a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel;
- fiança, prestada por um fiador;
- seguro de fiança locatícia;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A lei proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Cuidados com a fiança
O fiador responde pelas obrigações do inquilino e pode ter o próprio imóvel penhorado, inclusive o bem de família, conforme a Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça e o entendimento do Supremo Tribunal Federal. Por isso, quem aceita ser fiador deve conhecer bem os riscos e o conteúdo do contrato.
Prazo e multa por rescisão antecipada
O prazo da locação é livremente ajustado pelas partes. Durante o prazo combinado, o proprietário não pode retomar o imóvel, salvo nas hipóteses legais. Já o inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato, pagando a multa pactuada, proporcional ao tempo que falta, conforme o artigo 4º da lei.
O inquilino fica dispensado da multa se a devolução decorrer de transferência, pelo empregador, para prestar serviços em outra localidade, desde que notifique o proprietário com pelo menos 30 dias de antecedência.
Nas locações residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses, o proprietário pode pedir o imóvel ao fim do prazo sem precisar justificar o motivo. Em contratos com prazo menor, a retomada ao fim do prazo fica mais restrita.
Reajuste do aluguel
O contrato deve prever o índice de reajuste, como o IPCA ou outro índice oficial, e a periodicidade, que, em regra, é anual. Também é possível pedir a revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao valor de mercado.
Vistoria de entrada e de saída
Um laudo de vistoria detalhado, com fotos e descrição do estado de cada cômodo, instalações e acabamentos, é uma das melhores formas de prevenir conflitos. Ao final do contrato, a vistoria de saída é comparada com a de entrada, e o inquilino responde pelos danos que causou, mas não pelo desgaste natural do uso.
Benfeitorias
A Lei do Inquilinato estabelece, no artigo 35, que as benfeitorias necessárias são indenizáveis, e as úteis, desde que autorizadas pelo proprietário. As benfeitorias voluptuárias, de mero embelezamento, não são indenizáveis. O contrato, no entanto, pode dispor de forma diferente, e é comum a cláusula de renúncia à indenização. Por isso, qualquer obra deve ser combinada por escrito antes de ser feita.
Despesas do imóvel
O contrato deve deixar claro quem paga IPTU, taxas de condomínio, seguro contra incêndio e contas de consumo. Pela lei, as despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e fundo de reserva, são de responsabilidade do proprietário, enquanto as despesas ordinárias podem ser transferidas ao inquilino.
Direito de preferência na venda
Se o proprietário decidir vender o imóvel durante a locação, o inquilino tem direito de preferência para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros, conforme o artigo 27 da lei. Para isso, deve ser notificado da proposta, com todas as condições do negócio.
Locação comercial e renovação
Nas locações não residenciais, o inquilino pode ter direito à renovação compulsória do contrato, por meio da ação renovatória, prevista no artigo 51, quando preenchidos requisitos como contrato escrito com prazo determinado de pelo menos cinco anos, somados os contratos sucessivos, e exploração do mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos. Esse direito protege o ponto comercial construído pelo inquilino.
Perguntas frequentes
O proprietário pode pedir caução e fiador ao mesmo tempo?
Não. A lei proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não é obrigatório para a validade do contrato, mas a averbação na matrícula pode ser importante, por exemplo, para que o inquilino possa exercer plenamente o direito de preferência ou para que a locação seja respeitada em caso de venda do imóvel, quando houver cláusula de vigência.
Quem paga a pintura ao final do contrato?
Depende do laudo de vistoria e do contrato. Em regra, o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso normal.
Em resumo
- A locação de imóveis urbanos segue a Lei do Inquilinato.
- Apenas uma modalidade de garantia pode ser exigida.
- A multa por devolução antecipada deve ser proporcional ao tempo restante.
- Vistorias detalhadas e cláusulas claras sobre despesas e benfeitorias evitam conflitos.
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