Comprar ou vender um imóvel é, para a maioria das pessoas, um dos negócios mais importantes da vida. Ainda assim, é comum que contratos sejam assinados com base em modelos genéricos, sem atenção às particularidades do negócio. Um contrato bem elaborado reduz riscos, evita conflitos e dá segurança às duas partes até a transferência definitiva da propriedade.
Contrato, escritura e registro: qual a diferença
Antes de falar das cláusulas, é importante entender as três etapas da compra de um imóvel:
- Contrato de promessa de compra e venda: documento particular em que as partes se comprometem a fazer o negócio, definindo preço, prazos e condições.
- Escritura pública: lavrada em cartório de notas, formaliza a compra e venda. O artigo 108 do Código Civil a exige para negócios com imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo exceções previstas em lei, como os financiamentos imobiliários bancários.
- Registro: a escritura, ou o contrato com força de escritura, precisa ser registrada na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. Somente com o registro a propriedade é transferida, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
Cláusulas essenciais
Qualificação completa das partes
Nome, CPF, estado civil, regime de bens e endereço de compradores e vendedores. Se o vendedor for casado, em regra o cônjuge também precisa assinar, dependendo do regime de bens.
Descrição precisa do imóvel
O contrato deve identificar o imóvel exatamente como consta na matrícula, com o número da matrícula, o cartório, a área, as confrontações e, quando for o caso, o cadastro municipal ou rural.
Preço e forma de pagamento
Valor total, valor do sinal, número e datas das parcelas, forma de pagamento e índice de correção, se houver. Quando parte do preço for financiada, o contrato deve prever o que acontece se o financiamento não for aprovado.
Sinal ou arras
O sinal, chamado juridicamente de arras, está previsto nos artigos 417 a 420 do Código Civil. É importante definir se as arras são confirmatórias, que apenas confirmam o negócio, ou penitenciais, que permitem o arrependimento. Nas arras penitenciais, quem desiste perde o sinal, se foi quem pagou, ou o devolve em dobro, se foi quem recebeu.
Prazo e condições para a escritura
O contrato deve definir quando e em que condições a escritura será assinada, quem pagará as despesas de cartório e o imposto de transmissão (ITBI) e quais documentos cada parte deve apresentar.
Entrega da posse
Data em que o comprador receberá as chaves ou passará a usar o imóvel, estado de conservação em que ele será entregue e eventuais bens que acompanham o imóvel.
Responsabilidade por débitos
É fundamental definir até que data o vendedor responde por IPTU, condomínio, contas de consumo e outras despesas, e a partir de quando elas passam ao comprador.
Multas e rescisão
O contrato deve prever as consequências do atraso no pagamento, da não entrega do imóvel e da desistência, incluindo multas proporcionais e a forma de devolução de valores.
Irretratabilidade
É comum prever que o contrato é irrevogável e irretratável, ou seja, que nenhuma das partes pode simplesmente desistir depois de assinar, salvo nas hipóteses expressamente previstas.
Documentos que devem ser verificados
Antes de assinar, o comprador deve analisar, entre outros:
- a certidão de matrícula atualizada, com a cadeia de proprietários e eventuais ônus, como hipotecas e penhoras;
- certidões pessoais dos vendedores, como as dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas;
- certidão negativa de débitos de IPTU ou de ITR;
- declaração de quitação do condomínio, quando aplicável;
- em imóveis rurais, CCIR, CAR e, quando exigido, georreferenciamento.
Essas verificações ajudam a identificar riscos, como dívidas do vendedor que possam atingir o imóvel ou disputas sobre a propriedade.
Cuidados com o pagamento
Sempre que possível, os pagamentos devem ser feitos por transferência bancária identificada, e nunca em dinheiro sem recibo. Pagar o valor total antes da escritura e do registro exige cautela redobrada, porque o comprador fica exposto até a transferência definitiva.
Perguntas frequentes
Posso registrar o contrato particular?
Em algumas situações, como nos financiamentos imobiliários bancários, a lei permite que o instrumento particular tenha força de escritura pública. Também é possível registrar a promessa de compra e venda, o que dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel e mais proteção contra terceiros.
O que acontece se o vendedor desistir depois de receber o sinal?
Depende do tipo de arras previsto no contrato. Nas arras penitenciais, o vendedor que desiste deve devolver o sinal em dobro. Nas confirmatórias, o comprador pode exigir a devolução do sinal mais o equivalente ou o cumprimento do contrato, além de eventual indenização pelos prejuízos.
Quem paga o ITBI e as despesas de cartório?
Na prática, essas despesas costumam ficar com o comprador, mas as partes podem combinar de forma diferente. O importante é que isso esteja escrito no contrato.
Em resumo
- A propriedade só se transfere com o registro no cartório de registro de imóveis.
- O contrato deve detalhar preço, sinal, prazos, posse, débitos e penalidades.
- A análise da matrícula e das certidões é indispensável antes de assinar.
- Os pagamentos devem ser rastreáveis e proporcionais ao avanço da documentação.
Vale a pena fazer uma promessa de compra e venda antes da escritura?
Sim, especialmente quando o pagamento será parcelado ou quando há documentos pendentes. A promessa organiza as obrigações das partes até a escritura definitiva e protege comprador e vendedor durante esse período.
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