Quem mora há muitos anos em um imóvel sem escritura, ou cuida de uma área como se fosse dono dela, costuma ouvir falar em usucapião. Trata-se de uma das formas de adquirir a propriedade previstas na lei brasileira: a posse prolongada, exercida nas condições legais, se transforma em direito de propriedade.
Mas não existe um único tipo de usucapião. A Constituição Federal, o Código Civil e o Estatuto da Cidade preveem modalidades diferentes, cada uma com prazos e requisitos próprios. Conhecer essas diferenças é o primeiro passo para saber se o seu caso pode ser regularizado por esse caminho.
O que todas as modalidades têm em comum
Em qualquer modalidade, alguns elementos são indispensáveis:
- Posse com intenção de dono: quem pede a usucapião precisa agir como proprietário, e não como inquilino, comodatário ou alguém que apenas cuida do imóvel a pedido de outra pessoa.
- Posse mansa e pacífica: sem oposição do proprietário ou de terceiros durante o prazo exigido.
- Posse contínua: sem interrupções. Em alguns casos, a lei permite somar o tempo de posse de quem ocupava o imóvel antes.
- Bem passível de usucapião: imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião, conforme a Constituição.
Usucapião extraordinária
Prevista no artigo 1.238 do Código Civil, é a modalidade com menos exigências quanto à origem da posse. O prazo é de 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, independentemente de título ou de boa-fé.
Esse prazo cai para 10 anos se o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual ou realizou nele obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião ordinária
Prevista no artigo 1.242 do Código Civil, exige 10 anos de posse contínua, além de justo título e boa-fé. Justo título é um documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade, mas que tem algum defeito, como um contrato de compra e venda que nunca foi registrado.
O prazo pode ser reduzido para 5 anos quando o imóvel foi adquirido de forma onerosa com base no registro do cartório, posteriormente cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido ali a sua moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião especial urbana
Prevista no artigo 183 da Constituição e no artigo 1.240 do Código Civil, beneficia quem:
- possui área urbana de até 250 metros quadrados;
- por 5 anos ininterruptos e sem oposição;
- utiliza o imóvel para a sua moradia ou a de sua família;
- não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Esse direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Usucapião especial rural
Prevista no artigo 191 da Constituição e no artigo 1.239 do Código Civil, é voltada a quem trabalha a terra. Os requisitos são:
- área rural de até 50 hectares;
- posse por 5 anos ininterruptos e sem oposição;
- terra tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que nela também mora;
- o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião familiar
Incluída no Código Civil pelo artigo 1.240-A, aplica-se a imóvel urbano de até 250 metros quadrados cuja propriedade é dividida com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. Quem permaneceu no imóvel, utilizando-o como moradia, por 2 anos ininterruptos e sem oposição, pode adquirir a parte do outro, desde que não seja proprietário de outro imóvel.
Usucapião coletiva
Prevista no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), permite que núcleos urbanos informais ocupados para moradia sejam regularizados de forma conjunta, quando a área total dividida pelo número de possuidores for inferior a 250 metros quadrados por pessoa e a posse superar 5 anos, entre outros requisitos.
Usucapião em cartório ou na Justiça?
Desde o Código de Processo Civil de 2015, que incluiu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), é possível pedir a usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, a chamada usucapião extrajudicial. O procedimento exige, entre outros documentos:
- ata notarial lavrada em cartório de notas, atestando o tempo de posse;
- planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
- certidões negativas dos distribuidores da comarca;
- documentos que comprovem a origem, a continuidade e o tempo da posse.
A participação de advogado é obrigatória. Quando há discordância de vizinhos ou do proprietário que consta no registro, ou quando faltam documentos, o caminho costuma ser a ação judicial de usucapião.
Documentos que ajudam a comprovar a posse
A prova da posse é o coração de qualquer pedido. Costumam ajudar:
- contas de água, luz e telefone no endereço do imóvel;
- carnês de IPTU ou comprovantes de ITR pagos;
- contratos de compra e venda, cessões de direitos ou recibos antigos;
- fotografias, notas de material de construção e comprovantes de benfeitorias;
- declarações de vizinhos, que também podem atuar como testemunhas.
Erros comuns que atrasam o pedido
- Confundir posse com mera permissão de uso, como no caso de quem mora em imóvel emprestado por parentes;
- Deixar de somar corretamente o tempo de posse de antigos ocupantes;
- Apresentar planta e memorial descritivo com medidas diferentes das reais;
- Ignorar a existência de inventário pendente em nome do proprietário que consta no registro.
Cuidados antes de começar
Antes de iniciar o procedimento, é importante verificar a matrícula do imóvel, a existência de herdeiros ou de outros possíveis interessados e a situação do terreno perante o município. Uma análise técnica evita gastos desnecessários e ajuda a escolher a modalidade e o procedimento mais adequados para cada situação.
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